2017-11-01

Reala svenska bostadspriser, uppdaterade diagram

Med tanke på den senaste tidens nyhetsfokus på de svenska bostadspriserna tänkte jag presentera lite uppdaterade prisdiagram.

Här får ni först ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna.
Som ni kan se har småhuspriserna presterat ännu en makalös uppgång de senaste åren, till stor del på grund av lågräntedopningen av ekonomin.

Nu är, som jag påpekat förut, inte småhuspriserna det värsta, utan det är bostadsrättpriserna. Nedan ser ni årsvis data för reala svenska bostadsrättspriser, småhuspriser, samt hushållens lån och reallöner.
Jag räknar med att bostadspriserna kommer att falla ner till en bit under reallönekurvan. För småhuspriserna innebär det ett realt prisfall på cirka 45 procent och för bostadsrättspriserna cirka 75 procent!!

Jag måste förstås tillägga att jag har haft fel i mina förutsägelser om prisfall tidigare, ity att den svenska bostadsbubblan istället har blåsts upp ytterligare, till höjder som jag när jag började studera den hösten 2007 inte kunde föreställa mig ens i min vildaste fantasi. Men månne är det denna gång dags för ett riktigt prisfall på svenska bostäder. Tecknen är många.

Bostadsmarknaden har den senaste tiden genomgått en kraftig förändring av den rådande psykologin och tappat momentum, vilket har uppmärksammats av riksmedia, men även av bloggare såsom Cornucopia, som idag skriver om att antalet affärer minskar i en fallande bostadsmarknad och den falska psykologin att "om man inte sålt har man inte gjort en förlust".

Bankerna har även börjat bli mer restriktiva vad gäller utlåningen och infört ett skuldkvotstak på 5 till 5,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst. Detta har skapat irritation hos flera presumtiva bostadsköpare. Det är dock ingen mänsklig rättighet att få låna obegränsat. Bankerna gör affärsmässiga bedömningar av låntagarens återbetalningsförmåga och marginaler. Det kommer troligen bli ännu hårdare krav. Minns ni 1992? Efter räntechocken i slutet av 1992 var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls. Något liknande kan hända även nu. Det behöver dock inte bli någon räntechock, utan kanske någon annan form av ekonomisk chock.

Ett annat problem är att den senaste tiden har det byggts fel sorts bostäder. Det har byggts lyxlägenheter som man planerat att sälja som bostadsrätter, en marknad som nu kärvat ihop och där bland annat Oscar Properties gått i rejäl motvind. Vad Sverige istället skulle ha behövt hade varit förhållandevis enkla hyreslägenheter för att inhysa bland annat de många invandrare som kommit hit de senaste åren.

Läs även vad Per Björklund skriver om en möjlig tvärnit för bostadsbyggandet och snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm.

Vad gäller effekterna på ekonomin i stort är artikeln "När staden slocknar" av Mattias Svensson intressant.
"Amerikanska studier tyder nämligen på att hushållen konsumerar omkring 25 procent av värdeuppgången på deras bostäder - en konsumtion som alltså faller bort jämfört med idag om priserna inte fortsätter uppåt. Storstadens överdådiga köpcentrum, stora evenemangsarenor, fashionabla gallerior och uppiffade affärsstråk är alla dimensionerade efter senare års konsumtionsfest."
Frågan är hur långt situationen på bostadsmarknaden och för byggbranschen hinner utvecklas fram till valet hösten 2018. Hur påverkas politiken om vi har hunnit få ett begynnande boprisfall, samtidigt som vi har bostadsbrist och tvärnit för byggbranschen?

10 kommentarer:

  1. Mycket intressant! När man ser dina grafer så kan man ju rimligtvis inte tro annat än att vi har en bubbla av episka proportioner. Finns det någon mening med att slänga in, typ, realräntor i samma diagram åxå? Med startindex satt vid de andra kurvorna. Bara så man ser effekten. Kanske också vore intressant att kolla i vilka år man hade som mest invandring och se om man kan dra några slutsatser av det. Det lär ju vara några års eftersläpning på det också, med tanke på tiden man fått vänta innan uppehållstillstånd och (eventuell) utslussning till egen bostad.

    SvaraRadera
  2. Hade vart intressant att se grafen disponibel inkomst istället för reallön också.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja speciellt som 1970 räckte det med att den ena föräldern arbetade och den andra skötte marktjänst. Nu måste båda arbeta och ungar programmeras av dagis och andra institutioner istället.

      Radera
  3. Lars Wilhelmsson på morgonnyheterna förklarar att det finns helt enkelt ingen bubbla. Det vi ser just nu är bara "en mindre korrigering".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kanske fick namnet fel. Nån tomte var det i alla fall.

      Radera
  4. Läste att internationellt regelverk för banker kommer bli strängare 1a jan 2018, vilket befaras pressa bolåneverksamheten. Har tyvärr glömt källan så kan inte kolla upp detaljerna. Men bankerna vill såklart anpassa sig i god tid.

    En annan grej ( inte direkt är kopplat till svensk bostadsmarknad) som hände nyligen är ju att den kinesiska skuggbanksvolymen fördubblades under väldigt märkliga omständigheter:

    http://www.simontaylorsblog.com/2017/10/27/is-chinas-debt-even-higher-than-we-thought/

    http://www.baldingsworld.com/2017/10/26/technical-follow-up-to-hidden-chinese-debt/

    Fattar inte riktigt vad kineserna håller på med. Varför plocka fram all skit ur garderoben? Borde vara mer logiskt att gömma undan mer skit i garderoben istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Waaaaaa!!! Det där med Kinas skuggbanksvolym var ju skrämmande intressant!

      Radera
    2. Basel III reglerna kommer kräva flera skärpta krav för länderna som omfattas, bla kommer kapitaltäckningsbehovet vara ca 25%. Det innebär att banken måste ha verkliga tillgångar motsvarande 25% av de utlånade medlen. 75% av de utlånade medlen får därmed skapas hos banken jämfört med dagens ca 90%. Självklart så kommer det bli dyrare för banken om de kommer behöva ha större egen täckning. Då denna oftas består i våra sparmedel eller tillgångar som är införskaffade genom andra skulder tex bostadsobligationer eller lån från annan bank eller institut. Marginalerna kommer gå ner.

      Radera
    3. Svenska banker står väl rustade där, endast Nordea som har lite att jobba på för att komma över 20%. Deras Europeiska kollegor nere på kontinenten kommer få det svettigare dock.

      Radera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.