2014-02-12

Kalldusch: BRF:er måste använda RIMLIGA avskrivningar

Idag kom en verklig kalldusch för Sveriges bostadsrättsmarknad. Som många påpekat länge, bland annat Cornucopia och jag, så har många bostadsrättsföreningar alltför låga avskrivningstakter. Första gången jag uppmärksammade detta var när jag 2001 (långt innan jag startade min blogg) skulle köpa en bostadsrätt och såg att flera föreningar hade avskrivnings- och amorteringstakter på drygt 300 år - som om ett hus byggt i början av 1700-talet skulle vara avskrivet först nu. Det som är nytt för mig i dagens nyhetsflöde är att detta är en konsekvent princip som tillämpats av många bostadsrättsföreningar, nämligen så kallad progressiv avskrivning. Att många sköt de nödvändiga avskrivningarna (och amorteringarna) på framtiden var uppenbart för mig - jag insåg att BRF:erna skulle behöva höja avskrivningstakten i framtiden, men inte att det var en konsekvent princip. Det är alltså inget nytt fenomen, som SvD skriver, utan jag såg det som sagt redan 2001 och skrev om det på bloggen redan 2008. FAR:s beslut borde alltså inte vara någon överraskning för någon, utan bara en nödvändig anpassning från fantasisiffror till rimlig avskrivningstakt.

Nu får säkerligen många bostadsrättsföreningar stora skälvan när revisorsorganisationen FAR från och med i år plötsligt ställer nya krav, där progressiv avskrivning inte längre tillåts. Ännu värre torde reaktionen bli hos byggföretagen, som använder dessa glädjekalkyler för att minimera amorteringen på föreningens lån och därmed sänka månadsavgifterna på de nya bostadsrätter man avser att sälja. Höjd månadsavgift betyder lägre marknadsvärde, eftersom det påverkar kalkylen av månadskostnaden negativt - månadsavgiften snor utrymme från den del av månadskostnaden som kunde ha använts till att betala räntor (och eventuellt amorteringar) på bostadsrättsinnehavarens eget lån.

Frågan är om det nu kommer att dyka upp en våg av stämningar från bostadsrättsföreningar mot de byggföretag med flera som sålt på dem de orealistiska ekonomiska planerna. Jag vet inte om det finns några lagliga möjligheter för någon att stämma någon annan - det får någon juridiskt kunnig reda ut. I vissa fall borde det dock finnas juridiska möjligheter att stämma någon. Det är många som är inblandade här - bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen, banker, byggbolag, Boverket, revisorer.

Det är FAR som tar initiativet till denna ändring, men statliga Bokföringsnämnden verkar tycka att det är sunt. Det är troligen inte heller något som går att förhandla bort. Det handlar nämligen om något som står i Årsredovisningslagen, som i sin tur styrs av ett EU-direktiv.

Vilka kommer nu att drabbas? För det första kommer många bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter eller visa upp en förlust för 2014 och även kommande år. Att gå med förlust är såklart inte långsiktigt hållbart, så i förlängningen måste alla föreningar med orimligt låga avskrivningar höja avgifterna. Höjda avgifter leder som sagt till lägre bostadsrättspriser. Det gäller för övrigt inte bara nybyggda föreningar, utan även många föreningar med flera år på nacken.

För det andra kommer ett antal byggjättar att drabbas - Skanska, NCC, PEAB med flera, liksom Riksbyggen. Kalkylen för pågående bostadsrättsprojekt blir plötsligt helt annorlunda. Antingen sänker man priset (samtidigt som man höjer avgifterna) eller så lyckas man inte sälja de nybyggda bostadsrätterna. Ett annat alternativ är förstås att låta de nybyggda bostäderna blir hyresbostäder istället. Detta medför dock andra problem då bostadsrätter byggs med halva livslängden mot hyresrätter och därmed dubbla underhållskostnaden (läs Cornucopia samt Jonas Anund, doktorand på KTH).

Riksbyggen föredrar dock uppenbarligen att fortsätta leva i en fantasivärld.
Mårten Lilja, kommunikationschef på Riksbyggen, tycker att reglerna inte behöver tolkas på Fars sätt.

– Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.

Riksbyggen har uppvaktat Far och Bokföringsnämnden i frågan. Lilja säger att en byggnad de första decennierna har ett ganska intakt värde, då omfattande renoveringar oftast inte behövs.

– De tillkommer längre fram i tiden. Då är det rimligt att avskrivningarna ökar längre fram.

Han säger att tolkningen riskerar att försvåra bostadsbyggandet.

– För det kommer, faktiskt i onödan, att öka boendekostnaden i framförallt nya hus.
Men professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström sågar Riksbyggens resonemang och påpekar att han larmade om avskrivningsfusket redan för 13 år sedan.
Avskrivningar på byggnadskapital, som ska spegla förbrukningen av byggnadskapitalet, borde vara degressiv eftersom förbrukningen i praktiken är störst i början.
Nu ligger dock avgörandet hos Bokföringsnämnden. Låt mig gissa att de kommer att utsättas för en intensiv lobbyverksamhet den närmaste tiden.

Som Cornucopia påpekar är avskrivningsfusket bara en del av bluffen i nya bostadsrättsföreningar.
De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.
Han tar även upp ett exempel på vad det kan bli för effekter för en nybyggd BRF.

Mer om vidare effekter senare...

8 kommentarer:

  1. Publiciteten om effekten kanske är ett smart sätt att pyspunka brf-marknaden. Ingen kan skylla på regering, riksdag eller riksbank eller andra aktörer för detta ?

    SvaraRadera
  2. Vad FAR gör är alltid det rätta :-)

    Men du borde vara tydlig med att detta gäller nybildade föreningar. Det finns gott om äldre föreningar med låg skuldsättning och låga avgifter, för den som gillar sånt.

    kh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut, men prissättningen på nya BR påverkar även priserna på "gamla" BR.
      Som sagt uppmärksammade jag själv de låga avskrivningstakterna redan 2001 så det gäller alltså åtminstone flera av de senaste 13 årens nya BRF:er.

      Radera
    2. Tack för ditt svar.

      Nå, ditt inlägg ger intryck av att detta är ett generellt problem för bostadsrätter. Men i verkligheten finns det ju massor av BRFer med låg belåning. Jag vet att många (även bland dem som själva äger en bostadsrätt) har ytterligt dimmiga begrepp om hur en bostadsrättsförening fungerar. Det vore fint om du kunde offra en mening eller två på att göra det klart att de problem du beskriver inte gäller alla bostadsrätter.

      Om köpare inte förstår värdet av en låg skuldsättning gör väl det snarast att lägenheter med låg skuldsättning blir "för billiga", relativt sett.

      kh

      Radera
  3. DN-artikeln du länkar till avslutas med...

    "Bostadsrättens olika intresseorganisationer Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och SBC har pratat sig samman om tolkningen av de nya reglerna:

    "Och resultatet är att ingen förening ska behöva förändra sina avskrivningsplaner mot sin vilja, enligt organisationernas tolkning", skriver Bostadsrätterna i en artikel på sin hemsida och i ett utskick som gått till alla bostadsrättsföreningar anslutna till Bostadsrätterna."

    Kan föreningarna vägra att följa FARs nya riktlinjer bara för att de "känner för det"? Vad tror du händer om de bara kör på som förr?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om föreningarna vägrar att följa FAR:s riktlinjer kommer de med största sannolikhet inte att få godkänt av sin revisor, dvs de kommer inte att kunna hålla årsstämma med ansvarsfrihet för styrelsen förrän de har ändrat avskrivningen.
      Bostadsrätternas intresseorganisationer kan inte bestämma nånting alls här. Revisorerna har sagt hur de ämnar tolka Bokföringsnämndens regler och det är inte så mycket att göra åt.

      Radera
    2. Det stora problemet är att bostadsrättsföreningar inte behöver ha en godkänd eller auktoriserad revisor!

      Radera
  4. Detta är en regelstyrd redovisningseffekt och har inget med verkligheten att göra. Du verkar blanda ihop cash flow och resultat. Det finns andra saker som kan se väldigt skumma ut för oss som kan ekonomi/redovisning. Jag kommer ihåg att jag noterade för många år sedan när jag för skoj skull tittade lite på olika objekt i Stockholm vs Göteborg. Ekonomin var konsekvent sämre i Stockholm (risk för hyreshöjningar).

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.