2011-07-20

Bostadspriser från 1967 och framåt

Nu när det är lugnare med eurokrisen ska jag passa på att tjata lite mer om bostadsbubblan.

Jag har länge velat få tag på svenska bostadspriser längre bak än 1975 och igår råkade jag se att SCB har skannat in alla gamla Statistisk årsbok för Sverige. Alltså kastade jag mig över dem, men såg till min besvikelse att före 1970 finns ingen statistik över bostadspriser i Statistisk årsbok. I 1970 års bok fanns småhuspriser bak till 1967 och det får väl duga. Så här kommer en förlängd version av diagrammet från igår. Tyvärr bara för hela Sverige - serien för Storstockholm fortsätter inte längre bak än 1975.
I gårdagens inlägg om den svenska bostadsbubblan ifrågasattes i kommentarerna varför jag anser att priserna ska ner ända till 1990-talets botten, vilket skulle ge en nedgång på hela 65 procent i de reala priserna. Som ni ser ovan så var de reala priserna nere på den nivån även runt 1985 och 1967 och den verkar därmed ha varit en återkommande bottennivå. Det som har hänt sedan år 2000 är att bostadspriserna har stuckit iväg utanför det intervall där de har pendlat tidigare. Men det är väl så att "det är annorlunda den här gången - ett nytt paradigm" - nej, det tror jag inte.

Det som jag kom att tänka på i diagrammet ovan är att bostadspriserna hela tiden har legat och pendlat runt reallönerna, ungefär lika långt ovanför som under, vilket känns rimligt, då det är reallönerna som i längden avgör folks betalningsförmåga för bostäder. Avståndet från bostadspriskurvans topp ner till reallönekurvan är ungefär lika stort som avståndet från reallönekurvan ner till 1990-talets botten, vilket också talar för att det är ungefär dit vi kan förvänta oss att priserna faller. Allvarligt i sammanhanget är dock att reallönerna planat ut det senaste året - är det dags för en nedgångsfas även där?

En kommentator skrev att "60-70% skulle utlösa en fruktansvärd finanskris i Sverige" - visst, det är vad jag tror kommer att hända. Orsaken till att jag sammanställde mitt första diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser 2006 (publicerat 2007) var att jag ville veta hur det såg ut i Sverige jämfört med andra länder. När jag såg hur stor den svenska bubblan var blev jag förskräckt och insåg att här gäller det att förbereda sig ekonomiskt.

Vi ska dock komma ihåg att bostadsbubblor sjunker ihop långsamt. I USA toppade de reala bostadspriserna första kvartalet 2006 och har sjunkit cirka 40 procent sedan dess. De amerikanska bostadspriserna visar nu drygt fem år senare inga tecken på att ha nått sin botten ännu. 1989-1993 sjönk de reala bostadspriserna i Sverige med nästan 30 procent, i Stockholm ännu mer. 1979-1984 sjönk de reala bostadspriserna i Sverige med 38 procent, vilket var en större men långsammare nedgång. Frågan är hur den nu påbörjade nedgången kommer att te sig - snabb eller långsam? Det är väldigt svårt att sia om det, då det finns så många omvärldsfaktorer som spelar in.

38 kommentarer:

  1. Utveckla varför du inte alls tror att priserna stannar vid dagens reallöner som förra gången utan fortsätter ned till tidigare historiska reallöner?

    Hur ser USA:s reallöner ut i förhållande till bubblan historiskt??

    /ByggNytt

    SvaraRadera
  2. Intressant vore att ta fram andelen nybyggda villor under respektive bubbla. Att betala hutlösa priser för uttjänta närmast oisolerade byggnader är knas! I ex. Tyskland rivs kommersiella byggnader oftare än här i Sverige för att läget är bra men byggnaden är uttjänt!
    Har ni funderat på hur vi ska sänka energi-förbrukningen rent praktiskt? Hur stimuleras detta fram om gammalt skrot är värt nästan lika mycket som nytt??
    Vi är fast i en återanvändnings hysteri, historiskt har vi alltid byggt nytt men tagit reda på användbara delar, nuförtiden lappar vi bara på det gistna skalet!

    /ByggNytt



    /ByggNytt

    SvaraRadera
  3. Orsaken till att reallönerna har toppat kanske kan sökas i Alliansens jobbskatteavdrag, var huvudsyfte var att verka som en lönepress nedåt. på så sätt skulle nya jobb kunna skapas.


    Men när väljaren Camilla Adolfsson från Göteborg skickade in en fråga till Moderaterna den gångna helgen blev hon förvånad. Frågan löd:

    ”Jag undrar hur ni menar att jobbskatteavdragen kan leda till fler jobb? På riktigt alltså. För det är ju inte arbetsovilja som gör att folk är arbetslösa, det är ju brister i utbudet.”

    Någon dag senare fick Camilla Adolfsson ett utförligt svar från Moderaterna. Ett svar som gjorde henne förbryllad. Särskilt följande stycke:

    ”Jobbskatteavdraget leder till att de fackliga lönekraven sänks vilket gör att löneökningstakten minskar och då ökar sysselsättningen. Eftersom företagen kommer att kunna lägga mindre summa pengar på samma arbetskraft och därmed anställa mer.”

    SvaraRadera
  4. @flute: Det som hänt sen början av 90-talet var att inflationsförväntningarna hamnat avsevärt lägre. När man inte längre är tvungen att inflationsamortera lånet på 10-15 år, utan kan betala av det i egenvald takt, typiskt cirka 30 år eller mer, så kan man förstås lägga 2-3 gånger så mycket pengar på det.

    @ylven: Självklart leder jobbskatteavdraget (och framförallt dess initiala finansiering, förbättringen av a-kassan) till lite lägre lönekrav i vissas sektorer (vilket är gott), men detta är knappast huvudsyftet. Huvudsyftet är att öka arbetskraftsutbudet genom de direkta ökade skillnaderna mellan att arbeta och att inte arbeta. Reallönerna kommer givetvis fortsätta öka.

    SvaraRadera
  5. Inflationsmålspolitiken och det penningpolitiska ramverket

    Riksbanken bedriver sedan ett antal år tillbaka en s.k. flexibel inflationsmålspolitik. Kortfattat innebär det att Riksbanken inriktar penningpolitiken mot att stabilisera såväl inflationen som den reala ekonomiska utvecklingen, dvs. produktionen och sysselsättningen i samhället. Vid konflikter mellan de båda målen är inflationsmålet överordnat. Riksbankens beslutsregel är att räntebesluten ska vara väl avvägda, i den meningen att Riksbanken i sina beslut om reporäntan och räntebanan ska hitta en lämplig balans mellan en stabilisering av inflationen runt inflationsmålet och en stabilisering av den reala ekonomin.

    http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=3322&dok_id=GY01FiU24

    Kommer drastiskt höjda energipriser att leda till kraftigt höjd ränta?

    SvaraRadera
  6. Våra folkvalda tror att en höjd ränta sänker inflationen även med morgondagens kraftigt höjda energipriser, vi får hoppas de ändrar sig i tid när det väl bär av!

    SvaraRadera
  7. ByggNytt:
    Som jag skrev så har hittills bostadsprisernas kurva i diagrammet pendlat runt reallönernas kurva. Har den gått ovanför har den sen pendlat tillbaks ungefär lika mycket under. Har den gått under har den sen pendlat tillbaks ovanför. Därför tror jag att det kommer att se ungefär likadant ut denna gång. Det är som sagt lönen som i längden avgör betalningsförmågan för bostäder. I dagens läge har svenska folket lånat upp en massa pengar för att bekosta en bostadskonsumtion utöver det normala. Någon gång måste dessa pengar betalas tillbaka.
    Intressant fråga om USA - jag återkommer om det.

    Jeppen:
    Visst är de sänkta amorteringskraven en prisdrivande faktor. Jag har tagit upp det förut. Men varför skulle de hålla i sig för evigt? Vi ser redan tecken på skärpningar.

    "Reallönerna kommer givetvis fortsätta öka."
    Vad baserar du detta på?

    SvaraRadera
  8. En bild säger mer än tusen ord. Mycket bra diagram. Det är ju absurt hur politikerna tillåtit att detta fått ske obemärkt, högst oroväckande för Sveriges framtid.

    SvaraRadera
  9. Priserna går ner nu, men hur långt beror på hur hög räntan blir. Det går inte att säga att dom ska ner tex 50% om man inte samtidigt presenterar en räntekurva.

    SvaraRadera
  10. Lugnare med Eurokrisen?????
    Hur tänkte du nu??

    SvaraRadera
  11. Kraftigt höjda energipriser.

    Varför då?
    En allvarlig störning i ekonomin ger minskad efterfrågan och därmed fallande (kraftigt?) energipriser.

    SvaraRadera
  12. Tyvärr så är energi en bristvara allrahelst olja. I takt med minskad utvinning så sjunker också den ekonomiska aktiviteten. Men boende upphör inte på sin höjd kan du sänka temperaturen inomhus vintertid. Vi kommer att få drastiska energiprishöjningar sett över en tioårsperiod till att börja med det talar alla alla fakta för trots en modest minskning av förbrukningen i fallande ekonomi!!!

    Spiken i kistan blir höjd ränta pga höjda energipriser som inte har något absolut sammanhang med bättre tider!
    /ByggNytt

    SvaraRadera
  13. o:
    Det är många andra faktorer än räntan som påverkar bopriserna.

    Vidsynt:
    Jag menar att rapporteringen från den verkar ha tagit en liten paus. Eurokrisen är visserligen lika allvarlig fortfarande, men ligger inte just nu överst i nyheterna.

    SvaraRadera
  14. Frågan är väl just den. Är det viktigt vad som ligger överst på nyheterna? Oftast är det ju precis tvärtom.....
    Syftet till viss del med din blogg är väl just det "genomskåda" en undermålig och enligt mitt förmenande en fullständigt korrumperad media.

    Nåja jag skall inte kladda i dina domäner.
    Trevlig sommar på dig!

    SvaraRadera
  15. Jeppe

    Lite väl många antagaganden om framtiden där.

    För det första så är räntan mycket svår att sia om, tvärtemot vad många tror så har riksbanken mycket lite att säga till om när det kommer till kritan. Se bara på Island, Grekland m.fl. länder... Historien har också visat oss att räntan, sett över tid, rör sig kring ett medelvärde om 7-8%, en period av låga räntor kompenseras förr eller senare av en period med höga räntor.

    Reallöneökningar i all evighet är dessutom en ren önskedröm, särskilt i skenet av peak-cheap oil. Även om historien här visat oss att vi över tid kan förvänta oss reallöneökningar, så står vi antagligen inför en tid med stagnerande eller fallande reallöneökningar tills samhället anpassat sig till de ändrade förutsättningar som stigande energipriser medför.

    Bostadspriserna har historiskt sett rört sig i långa kurvor, med stigande/sjunkande priser under så pass långa perioder som 80 år. Herengracht index visar med all önskvärd tydlighet att huspriser, inflationsjusterat, inte är en "investering", över tid så är huspriserna stabila. Man kan se ett obelånat hus som en tillgång, men inte som en investering. Räknar man in saker som drift/underhåll så är boendet ingenting annat än en kostnad.

    Historien har lärt oss gång på gång att det aldrig är "annorlunda". Jag tror inte det är det denna gången heller.

    SvaraRadera
  16. Detta kommer att påverka även oss!

    http://www.theoildrum.com/node/8146?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+theoildrum+%28The+Oil+Drum%29

    SvaraRadera
  17. http://butiken.metria.se/barometern/php/prisforandring.php?xslformatering=smahus_prisforandring.xsl&lansnamn=Hela%20riket&lansnr=0&lang=SV

    SvaraRadera
  18. Flute:

    Om en innerstadsetta rasar 65% skulle man i dagens priser kunna köpa den för 20k per m2 om säg 5-6 år.

    Antag avgift på 2000, ränta på 6% och du har en månadskostnad på 4000 kr per månad för 30 m2 efter skatteavdrag! Dvs som ett studentum.

    Flute inser du inte det orimliga i detta?? Dina argument håller inte för en nedgång på så mycket.

    Det skulle kräva helt ändrade regler, dvs amorteringskrav, 25% kontantinsats och skenande räntor på 10-15%.

    Och jag som trodde du tillhörde deflationisterna:)

    /Fredrik L

    SvaraRadera
  19. Fredrik L:
    Eller ökade amorteringskrav, ökade krav på kontantinsats, kraftigt ökad arbetslöshet och sjunkande reallöner. Deflationistiskt scenario...

    SvaraRadera
  20. Anonym 2011-07-20 13:51:
    Metria gör misstaget att titta på K/T-talet, vilket blir fullständigt missvisande när vi har haft en ny fastighetstaxering som ändrar T kraftigt. Priserna har inte fallit 22% på ett år!

    SvaraRadera
  21. Fredrik L.
    när/om priserna fallit 65% har du inga bolåneräntor på 6%!
    Räntecykler som jag följer visar räntetoppar på 15-20% inom 10 år.
    men det kanske är annorlunda denna gång... vem vet?

    Kalle konung

    SvaraRadera
  22. jag tror för övrigt att långvarig stagflation är det troligaste alternativet kommande år, men vem vet?

    Kalle konung

    SvaraRadera
  23. Flute och Kalle,

    Mitt scenario är fortsatta negativa realräntor och stimulanser/bail outs via sedelpressen.

    Så småningom tar inflationen fart och skuldberget inflateras bort, men för att stoppa inflationen måste räntorna höjas så att de ligger högre än inflationen, så klart, även om detta känns helt absurdt idag, en ränta som är högre än inflationen! Det var längesen.

    Och då har vi en deflationistisk kollaps av hela fiatsystemet eftersom folk har vant sig vid låga nominella och reala räntor.

    /Fredrik L

    SvaraRadera
  24. Fredrik L:
    Man (USA) har nog valt vägen att försöka inflatera bort skulderna likt efter världkrigen och det valet har man nog gjort sen några år tillbaks därav q1 q2 osv. Frågan är om man lyckas denna gång? Jag tror inte det.
    Då hade vi en stark återhämtning med bra tillväxt och efterfrågan. Att inflatera sig ur skulderna är omöjligt med fallande tillväxt. Man kommer att försöka och försöka sen tar det stopp.

    SvaraRadera
  25. Fredrik L:
    Tänk dig vad som händer när Kina på allvar börjar få problem med inflationen. Då menar jag folkliga uppror osv, det har redan börjat tillta och är det något man är rädd för i Kina så är det inflation.
    Man kommer släppa peggen mot dollarn och wopps så slår inflations-tsunamin tillbaka över USA, du kan ju tänka dig vad som händer med dollarn.

    Jag blir faktiskt deprimerad när jag tänker på framtiden, har jag gjort rätt val?, hur kommer det att gå för företaget? Hur blir det med portföljen? Vågar man gå all in i guld? osv. Ibland önskar man att man bara var en lyckligt ovetande svenne-banan.

    SvaraRadera
  26. @flute: Vi har en stadigvarande lägre inflation nu än på 80-talet. Den nya nivån, på 2.5-3 gånger reallönerna, är därför rimlig och troligen också hållbar, dvs inte en bubbla.

    Reallönerna kommer fortsätta öka eftersom teknik och kunskap fortsätter förbättras.

    @anonym: Vi har valt en låg inflation och kan fortsätta så om vi vill, men inget är förstås säkert. Ska man tro att "inget är annorlunda" så är antagandet om stigande reallöner självklart, dvs stigande energipriser kommer fortsätta övertrumfas av förbättrad produktivitet.

    Annars håller jag helt med om att boendet är en belastning, inte en investering.

    SvaraRadera
  27. Jeppen: på vilket sätt har vi valt en låg inflation? Det är precis tvärt om enligt min mening.

    Kalla konung

    SvaraRadera
  28. Flute

    Jag tror den här länken kan ge dig lite bättre inkomstuppgifter, på nåt sätt känns timpenningen väldigt irrelevant.

    http://www.davemanuel.com/median-household-income.php

    SvaraRadera
  29. @Kalla konung: Har den låga inflationen valt oss, alltså?

    Någon kombination av budgetdisciplin, en fri krona, en självständig riksbank med ett inflationsmål och en viss press på arbetsmarknadens parter att moderera sig verkar ha fixat biffen.

    SvaraRadera
  30. Jeppen:

    I första hand så menar jag USA och 5-10 år framåt. Det vi gör idag q1 q2 osv påverkar inflationen flera år framåt och det är det jag menar. Sen sen så kommer Sverige på ett eller annat sätt drabbas om USA gör det, var så säker.

    Många hyperinflationer börjar med låg ränta, så låg så att ingen tycker det är ett problem även om orostecknen är där.

    Om vi pratar Sverige så kan du tänka dig vad som händer med kronan när den svenska husbubblan spricker. Med en fallande valuta är det svårt att bemästra inflation.

    Kalle konung

    SvaraRadera
  31. @Kalle: Vi får väl se - Europa växer inte sin penningmängd som USA gör just nu. Såvitt jag vet har vi ingen husbubbla.

    SvaraRadera
  32. Jag höll på lite med statistik likt din för fem sex år sedan. Det intressanta är just bostadsoriser och dess nära relation till arbetsmarknaden. Man beställer bl.a. AMPAC statistik från SCB för analys, och får fram väldigt intressant statistik. För att förutsäga bostadspriserna gäller det att även titta på marginalköparna, hur många och hur mycket tjänar de? Jämför tex om det är två båtar av en viss typ ute till försäljning en vår, och 4 potentiella köpare. Då är det säljarnens marknad. Antag att det är fyra båtar av en viss båttyp ute, och bara 2 spekulanter. få människor bestämmer stora fluktuationer. PÅ samma sätt kan bostadsmarknaden liknas. den är inte så tor som vi tror när vi ska matcha tex sexrummare på Östermalm eller ettor i Rinkeby. Med en enkel modell kan man studera båtpriser och se att vissa båtar för närvarande inte ens är ute på marknaden, då det inte finns köpare ens för skampriser. Båtmarknaden är sas en förgård till bopstadmarknaden. Bostadspriserna klmarasr sig fast ännu ett tag, genom minskad prylkonsumtion. Som sedermera sår på arbetsmarknaden och i förlängningen på snittköparen.

    Med AMPAK kan man studera olika segment av inkomstgrupper och se hur många inom varje grupp som har en viss inkomst. Tex värnplikt, arbetslös, a-kassa och sedan de som faktiskt har arbete.
    Jämför man amerikansk arbetsmarknadsstistik så är den skrämmande, botten har inte alls gått ur.

    I Sverige kan det bli en hyfsad mjuklandning om arbetslösheten inte stiger, dvs att vår exportindustri varpå allt vilar, håller stången. Får vi en mer global härdsmälta går exporten i kaputt, och inkonsterna sjunker kraftigt, sett över medianköparen, snittköparen och även marginalköparen. Plötsligt ligger alla i vänteläge, och väntar girigt på kommande goda affärer. Jag tror helt och fullt på kraftiga prissänkningar, inte ute i spnaten, utan i mellanstora städer och de tre stora. Det finns helt enkelt inte kapital och riskvillighet när räntor och energipriser stiger. Det som håller priserna uppe är mångfalden, dvs att att både Svenskar och andra personer med arbete betalr vilket pris som hälst för att bo nära områden med hög arbetslöshet. Här ser vi alltså mångfald definerad som socioekonomiska grupper. Det finns allt färre områden som är "säkra" för dina barn.
    Så detta leder då inte till nämnvärd nyproduktion, marken är upptagen, utan till högre boendetäthet. jämför äldre tiders borgare, som bodde tätt och eländigt som fan, bakom borgens skydd.

    Jämför vi över tid så är det räntenivåer, dvs priset på kapital som sätter priserna, utöver betalningsförmåga (arbetsmarknad) och marknadsförväntningar, jämfr båtexemlet. Priset på kapital är konstlat lågt och arbetsmarknaden i Sverige (Stockholm, Göteborg med flera orter) ännu god. Det är var marginaleffekten ligger som är det svåra. jag kan inte se ett enda tecken på att det skulle kunna gå bra. Det är ju bara att studera kurvorna och jämföra med annan statistik. Klart det ploppar, frågan är bara med hur mycket? Jag tror ploppen skjuter fart i höst, sannolit Q4, över nyår ligger allt still och måhända Q1 inser alla att det inte blir ngn återhämtning, det blir lite allmän panik med två stora världsvalutor i gungning. Priserna sjunker först för att ingen vågar köpa, sedan om det ploppar i världsekonomin, så skjuts betalningsförmåga i sank, när räntorna stiger.
    Jag tror på långvarigt plopp, så kallad malströmsutveckling, och den kommer ätta sina spår i balansräkningarna.

    Den intressanta frågan är att alla bostäder och all infrastrutkur blir kvar, avd som håller civilisationen uppe är hur utemiljön fungerar, den som konstituerar vilka som väljer att bostätta sig i vilka kluster. Vart alla ska flytta som tvingas sälja :-) Vi kommer att se färre skillmässor och färre ensamboende. Morgondagens unga kan inte vänta till 40 innan de bildar familj, tillbaka till naturen :-)
    Sven Wallin

    SvaraRadera
  33. Tja, vad händer nu då? Nu snackar ju börsnissarna om att det är uppåt på börsen som gäller? Goda tider framåt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det sa också USA:s börsnissar, innan kraschen. ;-)

      Radera
  34. Bostadspriserna har ännu inte fallit och lågräntemiljön tycks kvarstå ett par år till. Är det någon tänkare som känner för att uppdatera framtidsprognosen?

    SvaraRadera
  35. +1 för uppdatering

    SvaraRadera
  36. Ja, vad säger ni?

    SvaraRadera
  37. Intressanta kommentarer.
    Den som hade gått emot de flesta tänkare här 2011 och istället köpt aktier och bostäder hade tjänat miljoner, iaf fram till nu december 2013. Det är väl också därför kommentarerna dog ut innan 2012...
    På lång sikt kanske alla(?) tekniska analyser av grafer visar sig "sanna" men på kort sikt (ca 3-5 år, den tidshorisont väldigt många privatpersoner, investerare etc. lever med) så är det väldigt(!) svårt att gissa och förutspå "the collective conscience"...

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.