2010-08-27

Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?

I en kommentar till min artikel förra fredagen om skandinaviska bostadsbubblor ställde "Makro e kul" frågan om vad som skulle kunna spräcka den svenska bostadsbubblan. Detta är en mycket intressant fråga, som jag tänkte diskutera lite idag.

Som jag skrev i förra veckans artikel är det i grunden en bubbla inom hushållens krediter, som råkar yttra sig som en bubbla i bostadspriser. De svenska hushållen har den senaste tiden ökat sina lån i en årstakt av runt 9 procent. Detta är i längden fullständigt ohållbart och orimligt. Det är när detta tillflöde av krediter upphör som prisbubblan spricker. Detta är helt oberoende av kringliggande faktorer såsom utbudet på bostäder, även om man kunde tycka att dessa faktorer är mer "fundamentala". Finns inte möjligheten att låna ihop pengarna till fantasipriserna så faller budgivningarna ihop av sig själva. Det är kreditbubblan som ligger i grunden.

Så vad är det som driver på ökningen av hushållens skuldsättning? Jag kan se flera faktorer som driver skuldökningen. (Tack till alla kommentatorer som påminde mig om faktorerna.)
  1. De låga räntorna. Denna är självklar. Ju lägre ränteläge, desto mer kan man skuldsätta sig utan att hushållets konsumtionsutrymme blir lidande. Och räntorna är på historiskt låga nivåer.
  2. Låga krav på kontantinsats. Alla kan vara med och buda, även om man inte har några sparade pengar!
  3. Låga krav på amortering. Denna möjlighet tillsammans med låga krav på kontantinsats gör, som "Realisten" påpekar, att man i princip köper bostad på CFD. Det enda som är intressant är hur mycket räntekostnad man betalar per månad.
  4. Bankerna vill och kan låna ut mer. Detta är en mycket viktig faktor. Bankerna tjänar på utlåningen. Ju fler ränteslavar desto mer vinst. Finanskrisen blev än så länge bara en ful parentes och svenska banker är vid god hälsa och har inga problem att öka sin utlåning.
  5. Hushållen vill låna mer. De flesta hushåll i Sverige verkar inte se ökad skuldsättning vid bostadsköp som något problematiskt. Man ser fortfarande positivt på att låna pengar. Detta är en viktig faktor.
  6. Hushållen kan låna mer. Som sagt så klarade sig ju Sverige hyfsat bra genom finanskrisen. Nu ser det ut som om fler fått jobb. Antalet sysselsatta har ökat 2% på ett år.
  7. Hushållen bryr sig inte om amortering. "Makro e kul" skrev "Allt färre har som mål att vara skuldfria vid pensionen. Man ser det mer som man hyr sin bostad av banken."
Banker, hushåll, Finansinspektion med flera är alltså fortfarande överens om att den ökande skuldsättningen är tämligen oproblematisk. De driver också på varandra och så länge ingen drar sig ur spelet kan prisbubblan fortsätta.

Så vilka av dessa faktorer kan förändras och hur skulle de påverka den svenska bostadsmarknaden?
  1. Räntan kan knappast komma lägre än dagens nivåer. Många tror ju på ett inflationsscenario och att räntorna därmed kommer att stiga. Men idag känns snarast ett deflationsscenario mest sannolikt när USA verkar gå mot ett dubbeldopp i ekonomin. Det som kan hända annars med räntan är att räntespreadarna ökar, alltså t.ex. skillnaden mellan "riskfria" statslåneräntan och vad bankerna kan låna för. Högre ränta skulle påverka lånemöjligheterna, men som "Makro e kul" påpekar så kräver bankerna redan idag att låntagaren ska klara en betydligt högre ränta än dagens. Att räntorna ska stiga långt över dessa krav känns idag osannolikt.
  2. Kraven på kontantinsats kommer ju att höjas från 1 oktober, men Finansinspektions tandlösa riktlinjer lär inte orsaka någon större kreditåtstramning. I alla fall inte ensamma. Här behövs nog en kombination med andra utlösande faktorer för att ha någon effekt. Det går som påpekats av många också fortfarande bra att ta blancolån på de sista 15% av bostadspriset, så budgivningarna kan fortsätta.
  3. Amorteringskrav däremot är en helt annan sak. Om bankerna börjar ställa krav på amortering av bolån vänder man hela bubbeldynamiken. Amorteringskrav medför ju för det första att bokalkylen förändras. Man kan inte längre "köpa bostad på CFD" eller "hyra av banken". För det andra medför amorteringskrav att ökningstakten för hushållens lån kommer att minska. Allteftersom den total lånestocken "uppdateras" (lån sätts om eller tas nya) så blir det allt större andel lån som har amorteringskrav. Så vad skulle kunna få bankerna att göra något så dumt som att göra sig av med ränteslavar genom att kräva amortering? Krav från Riksdag eller myndigheter verkar osannolikt. Amorteringskrav skulle i dagsläget vara politiskt självmord. Och Finansinspektionen och Riksbanken går som vi vet i bankernas ledband. Men, som någon påpekade så är förutsättningen för amorteringsfria lån att priserna stiger eller åtminstone ligger still. Om bostadspriserna väl har börjat sjunka under en mer utdragen period kan bankerna bestämma sig för att amorteringskrav ligger i deras eget intresse. Men denna bubbelspräckande faktor lär därmed inte dyka upp förrän en bit in på nedgången - kanske vid 10-20 procents nedgång. Fast då lär den ge en rejäl skjuts nedåt.
  4. Om bankerna inte vill eller inte kan låna ut skulle hushållens kreditkran strypas. En andra våg av finanskris skulle kunna försätta bankerna i läget att de inte kan prångla ut nya bostadsobligationer på marknaden till rimlig ränta. Riksgälden kommer då säkert att rycka ut som de gjorde hösten 2008, men hur långt sträcker sig deras generositet? Hålla priserna uppe på befintliga bostadsobligationer, visst, men nyutgivna? En försämring av situationen i Baltikum skulle också kunna hämma vissa svenska bankers utlåningsförmåga, men där ser det än så länge ut som om det ekonomiska läget stabiliserats, om än på en låg nivå.
  5. Hushållen vill idag uppenbarligen låna allt mer, men en "dubbeldipp" för världsekonomin skulle troligen raskt ändra detta. När ekonomin skakar och man ser en risk att bli arbetslös så vill man absolut inte ta stora lån.
  6. Om arbetslösheten skulle öka skulle många hushåll inte längre kunna låna. "Makro e kul" ser visserligen detta som osannolikt, men här skiljer sig våra uppfattningar. Sverige är ett litet exportberoende land och en vikande konjunktur i resten av världen kommer att påverka oss starkt.
  7. Hushållen vill inte amortera och en förnyad ekonomisk kris skulle i alla fall till att börja med inte vända denna tendens, men kanske längre fram om krisen biter sig fast.
Sammanfattningsvis så är det som skulle kunna spräcka hushållens kreditbubbla och därmed den svenska bostadsbubblan en försämrad världsekonomi - dubbeldipp, dubbeldopp, finanskrisen version 2.0, andra vågen, eller vad man nu vill kalla det. Kan det inträffa? Visst, det känns till och med sannolikt. Som bloggrannen Cornucopia skriver idag så är minnet kort. Även om vi skulle undvika dubbeldoppet så finns det hursomhelst inte många faktorer kvar som skulle kunna bidra till fortsatta prisuppgångar för svenska bostäder (och tur är väl det). Jag har även svårt att i dagsläget se någon annan händelse än konjunkturdipp som skulle kunna strypa kreditkranen till de svenska hushållen, men håll koll på de sju faktorer för ökade hushållskrediter som jag radat upp.

Apropå dessa funderingar så noterar jag att "detaljhandelns försäljningsvolym steg i juli med 0,5 procent jämfört med månaden före". I och med att svenskarna ökar på sina lån betyder detta i princip att hushållen ökar sin konsumtion för lånade pengar.

Jag läser också att SvD/E24 anser att SBAB kommer att bli svårt att sälja när de borgerliga partierna börjar snacka utförsäljning av statliga företag. Och svårare lär det bli om den svenska bostadsmarknaden vänder neråt. SBAB sitter troligen på stora delar av de sämsta bolånen i Sverige, eftersom de hela tiden drivit på lånevillkoren mot större slapphet.

För den som vill veta hur en sprucken bostadsbubbla ser ut finns alltid skräckexemplet Japan, vars bubbla sprack 1990. Sedan dess har landet mest befunnit sig i deflation, med enstaka uppehåll. Detta är en orsak till att jag tror på ett deflationsscenario.
Japans konsumentpriser föll med 1,1 procent i juli, jämfört med samma period förra året, visade statistik på fredagen. Det var sjuttonde månaden i rad med sjunkande priser och ett bevis på att deflationen fortsätter att tynga ekonomin.
Så var det slut på dagens utläggning. Jag överlämnar därmed ordet till alla debattörer!

P.S. Jag läste att bloggrannen Ylven verkar vara på väg att gå kort bostadsmarknaden.

P.P.S. Vilken regering vi får efter valet kommer troligen inte att påverka bostadspriserna nämnvärt.

Tillägg 2010-08-28: "Mackan" påminde mig om ännu en viktig bubbeldrivande faktor:
8. Ränteavdrag. Som det är nu får man dra av en del av räntebetalningarna mot skatten, vilket gynnar alla som skuldsätter sig. På motsvarande sätt betalar man skatt på kapitalvinster, t.ex. räntan på sparkontot, vilket missgynnar sparande. En viktig orsak till att folk inte vill spara ihop till kontantinsats.

Om möjligheten att dra av låneräntan skulle tas bort eller försämras skulle det också omedelbart sänka hela bostadsbubblan, men detta får väl verkligen räknas till kategorin politiskt självmord.

Slopar man skatteavdragen för låneräntan måste man ju rimligtvis av symmetriskäl även slopa skatten på sparräntan. Detta skulle faktiskt som helhet ge en vinst för staten.


[Andra bloggar om , , , , , , ]

23 kommentarer:

  1. Jag har en starkt påverkande faktor till, i och för sig också på gränsen till politiskt självmord men man vet ju aldrig...

    Förändrad kapitalbeskattning, dvs minskade ränteavdrag och minskad reavinstbeskattning. Skulle påverka låneutrymmet markant neråt...

    SvaraRadera
  2. Jag delar åsikterna du skriver i stora drag. Men det råder väldigt mycket skilda världar i Sverige mellan stad och landsbygd.

    Den genomnsittliga villan i Sveriga kostar idag nästan exakt 2Mkr. Men exkluderar vi Sthlm, Göteborg och malmö så är priset markant lägre. Låt säga 1,4Mkr utan att för den skulle belägga denna siffra. Den genomsnittliga villaägaren är belånad till ung. 50% av villavärdet enligt de svenska storbankerna. Så familjen i villa utanför våra storstäder har i genomsnitt kanske 700 000kr i lån tillsammans.

    med 6% ränta, 2500kr i driftskostnader per mån, 40 årig amorteringstakt och 1500kr i månatligt underhåll så blir boendekostnaden knappa 9000kr i månaden före ränteavdrag och de allra flesta familjer utanför storstäderna har boendekostnader under 25% av nettoinkomsten även vid 6% ränta och 40årig amortering.

    Jag vill påstå att bostadsbubblan i det stora hela både procentuellt och främst då kronor och ören är en storstadsbubbla koncentrerad till de städerna där de stora dagstidningarna har sina redaktioner och är koncentrerade till indiver yngre än 40år.

    SvaraRadera
  3. Bubblan kommer inte att spricka förrän alla förståsigpåare har tröttnat på att varna för att den kommer att spricka :-)

    När priserna har stigit ytterligare 50% och du är lika bortgjord som de där bostadsprofessorn på KTH, då kanske det händer nåt. :-) :-)

    Men allvarligt talat. Det verkar som att de högre makterna (dvs Finansinspektionen, Riksbanken och regeringen) har börjat få upp ögonen för att nåt är på tok. Det låter inte osannolikt att det skulle kunna komma ytterligare beslut därifrån för att bromsa bostadspriserna eller tom försiktigt tömma bubblan. En minskning av avdragsrätten för skuldräntor, eller ytterligare begränsning på utlåningen. Däremot tror jag inte på amorteringskrav, det finns för många sätt att komma runt.

    Sen är det värt att notera att det är ju faktiskt bostadsbubblan som har hållit Sverige igång under krisen. Vem behöver stimulanspaket när svenska folket lånar pengar på sina bostäder och spenderar?

    Det som brukar spräcka bubblor är ordentliga kriser. Kanske en dubbeldip, som du säger. Eller nåt annat som ingen av oss har tänkt på. Oförutsedda kriser är ju ofta de som effektivast skrämmer upp folk.

    SvaraRadera
  4. Makro e kul2010-08-27 22:35

    Ett mycket bra inlägg! Har nästan inga synpunkter, för en gångs skull. :)

    "Men denna bubbelspräckande faktor lär därmed inte dyka upp förrän en bit in på nedgången - kanske vid 10-20 procents nedgång. Fast då lär den ge en rejäl skjuts nedåt."

    Det här har du rätt i. Det skulle kunna bli en ond spiral. Finans- och bankmänniskor rör sig gärna i flock. Ser man att priset på panten börjar falla vill man nog ha in lite mer insats, och så är det igång.

    Ett stort problem tror jag är att folk ser amortering som en kostnad. "Åh nej, den här lägenheten kostar oss 12 000 i månaden för banken kräver amortering på 5 000. Då kan vi inte köpa den!" Eller man kanske inte ser det som en kostnad, men eftersom många som köper lite dyrare lägenheter inte har jättemycket privatekonomiskt utrymme så blir det ganska stora marginaleffekter på konsumtionen. Och de flesta är INTE beredda att minska konsumtionen med 5 000 kronor i månaden.

    När det gäller arbetslöshet så borde jag varit något mer nyanserad. Som någon påpekade här så är bostadsbubblan störst i storstäderna. Men min gissning är att det är här arbetslösheten är lägst, och det är lättast att få ett nytt jobb om man blivit av med det gamla. Bor du däremot i en bruksort i norra Sverige och traktens enda stora arbetsgivare lägger ner så är läget lite tuffare. Men här är sannolikt inte lägenhetspriserna särskilt höga, så de privat- och nationalekonomiska konsekvenserna blir inte så stora heller.

    SvaraRadera
  5. Makro e kul2010-08-27 22:44

    Är det förresten inte helt tokigt att listpriset för ett femårigt bostadslån är 3.53? Jag gissar att det utan problem går att förhandla ned detta med 20-30 punkter. Det är sanslöst billigt.

    En annan tanke: man läser ibland att den genomsnittliga amorteringstiden bland svenska bolånetagare är cirka 100 år. Men hur räknar man då? Tar man den totala lånestocken och delar med de totala amorteringarna? Detta torde inte ge en rättvis bild, eftersom man då får med en massa lågbelånade 40- och 50-talister, som förmodligen skulle kunna amortera bort lånet i ett nafs.

    Eller tar man den genomsnittliga återbetalningstiden på de som faktiskt amorterar? Hur beräknas den isåfall? Jag menar, det är väl rimligt att tro att ens amortering kommer vara högre om tio år än den är idag. Tar man hänsyn till sådana effekter?

    Någon?

    SvaraRadera
  6. Bostadbubblornas bubbla är den kinesiska

    http://en.wikipedia.org/wiki/Chinese_property_bubble

    När den spricker så spricker förmodligen den svenska också.

    SvaraRadera
  7. Otroligt hur du i din analys kan missa en av de viktigaste faktorerna: stigande reala inkomster och lägre skatter för hushållen vilket ökar utrymmet att låna och amortera.

    Dessutom bortser du helt från utbudssidan av bostadsmarknaden. Många populära regioner, tex Stockholm, har ett kroniskt lågt byggande i förhållande till befolkningsökningen.

    SvaraRadera
  8. Dick,

    jag tror inte att bloggaren är omedveten om att vi har haft en ekonomisk tillväxt eller att folk har flyttat in till storstäderna. Men är endera trenden tillräcklig för att förklara den prisökning vi sett de sista 15 åren? Och skulle ett ökat bostadsbyggande återställa balansen, så att priserna sjönk?

    Sen har det ju dykt upp en del långsiktig statistik som tyder på att priserna på lång sikt inte alls ökar, eller ökar mycket långsamt. Vi har ju tex Herengrachtdiagrammet som har visats på denna blog.

    SvaraRadera
  9. Dick:
    Tack för påpekandet om reallöner och skatter!
    Det är faktiskt inte så otroligt att jag missade det. Huvudet kändes rätt tungt av förkylning igår (och idag) och alla tankar satt inte där de skulle ;-)

    Vad gäller utbudet så skriver jag ju redan i andra stycket om min syn på det. Förutsättningen för att priserna ska kunna öka är ett inflöde av pengar - helt oberoende av utbudet. Nu diskuterade jag ju bara hur pengarna ska kunna fortsätta att flöda in och därmed hålla bubblan uppe.

    SvaraRadera
  10. Dick:
    Fast stigande reallöner och sänkta skatter blir ju egentligen ytterligare en del under min punkt 6 "Hushållen kan låna mer".

    SvaraRadera
  11. Borttagandet av fastighetsskattens som prishöjande faktor ?

    SvaraRadera
  12. Vad sägs om räntederivat för hundratusentals miljarder dollar? Som svar på vad som ska spräcka husprisbubblan alltså.

    Det var ju derivaten som knäckte banken Lehman Brothers.

    Så vad kommer att driva räntorna uppåt? Otillräcklig produktion av livsmedel känns troligt.

    SvaraRadera
  13. Bra inlägg. Peak oil borde kanske nämnts som ytterligare en faktor som kan utlösa det hela? För övrigt tror jag själv att det framförallt är en storstadsbubbla - många unga akademiker köper hus för ca 5-7M kr. Dessa kommer rimligen att drabbas väldigt hårt när det faller. Det skulle vara intressant att se statistik för yngre köpare i storstäder (t ex akademiker 25-40 år som köper hus i Gbg, Sthlm, Malmö). Svenskarnas nettoinkomst har ju ökat en del de senaste åren, men skattemässigt bara upp till 32.000kr/mån. Men det fortfarande 57% marginalskatt för de som tjänar bättre (och som ändå tror att de har råd att köpa ett hus för 6M kr bara för att de tjänar 50.000kr/mån idag, som konsult. Och konsulterna är det första som åker när det blir tillbakagång i världsekonomin till följd av kreditbubblan). När det smäller så smäller det rimligen framförallt för många unga akademiker i storstäderna!

    SvaraRadera
  14. Hej tack för ett bra inlägg. Bostadsbubblan är beroende av nytt tillflöde av kapital för att för att kunna fortsätta expandera. Nu har vi i åtminstånde storstäderna kommit till den gränsen att unga inte längre har råd att köpa. Då slutar tillflödet och hela pyramiden sjunker ihop i en lien geggig sörja av bolånetorskar. Aj vad det kommer att svida för somliga.. Ytterligare en tänkbar parameter är de regleringar som alltid tillkommer efter varje ny kris, detta är svarta svanar som kan röra runt i grytan och snabbt ändra på nuvarande regler som på intet sätt står skrivna i sten.

    SvaraRadera
  15. Vem vet vad som kommer efter valet?

    "Anders Borg beskriver Riksbankens och FI:s kontakter med bankerna som den första försvarslinjen mot en bostadsbubbla. Den andra försvarslinjen består av att myndigheterna ändrar regelverken, vilket kan bli aktuellt.

    -Som tredje försvarslinje har vi penningpolitiken och den avhåller jag mig från att kommentera. Som fjärde försvarsled har vi andra åtgärder, om FI behöver ytterligare instrument, säger Borg.

    -Nu är vi fortfarande på första försvarslinjen. Eventuellt behöver vi gå till den andra, tillägger han."

    Jag anser att en "normal" nivå på bostadspriserna måste förutsätta att det då och då kommer en dipp i ekonomin (varför vet man aldrig förrän det har hänt). För storstäderna finns det inte en chans att hushållen klarar t.ex. arbetslöshet. Vissa kanske, men tillräckligt många kommer att få stora problem och då samtidigt som det kommer att bli svårt att avyttra husen till de priser de köptes för.

    Som jag skriver ovan, VARFÖR det skulle komma sämre tider är meningslöst att spekulera i. Det har alltid gjort det. Ekonomer har aldrig lyckats förutsäga eller förhindra kriserna. Att försöka motivera de höga priserna med att man inte ser någon lågkonjunktur eller arbetslöshet i de nationalekonomiska tarotkorten är som att efter en veckas värmebölja förutspå att det aldrig mer kommer att regna.

    SvaraRadera
  16. Om den kommande deflationen blir verklighet så har alla med stora lån stora problem. Återstår att se om det blir hyperinflation alt deflation.

    mvh

    SvaraRadera
  17. 500 000 människor flyttar till Stockholm de närmaste 20 åren. Det byggs samtidigt alldeles för lite. Kombinationen borde hålla bostadspriserna i schack. Tak över huvudet ligger högt på priolistan för de flesta.

    SvaraRadera
  18. Anonym 2010-08-31 15:01:
    1. Hur kan du vara så säker på att dessa 500000 människor verkligen kommer att flytta hit? Trender kan vända.
    2. Det som driver bostadsbubblan är den bakomliggande kreditbubblan. Finns inte tillgången på krediter kvittar det hur mycket efterfrågan det finns - priserna kan i alla fall inte drivas uppåt. Det är hushållens kreditbubbla jag analyserar här.

    SvaraRadera
  19. Jag tror att bostadsbubblan redan har börjat pysa men att det är för tidigt att se det i statistiken ännu. En väninna till mig behövde en större lägenhet och ville därför köpa en 3:a i Vasastan (Stockholm). Hon vann 5 stycken budgivningar men säljarna vägrade sälja för de tyckte högsta budet var för lågt!!! Av de 5 så visade det sig att 3 stycken hade lån högre än hennes högsta bud och därför inte ville sälja utan hoppades på ett högre bud om de avvaktade och drog igång en ny budgivning senare i höst.

    Detta är precis samma sak som hände i USA 2006/2007. Folk fick inte "rätt" pris och avvaktade därför att sälja. Det visade sig att detta var ett dyrt misstag eftersom priserna fortsatte att falla och de fick ännu sämre betalt 6 månader senare.

    Kanske dags att damma av den gamla devisen: den första förlusten är den billigaste....

    SvaraRadera
  20. Den svenska bomarknaden betingar ett värde motsvarande hela den svenska börsen. Vilka alternativ finns det då för dem som vill spekulera i, eller skydda sig mot, en nedgång på den svenska bostadsmarknaden? KTH har utvecklat ett boprisindex ( http://www.valueguard.se/beskrivning ) men det lär dröja innan trading i derivat- eller försäkringsprodukter kopplade till ett dyl. index är möjlig.
    Har ni några idéer eller tips om hur man kan tjäna på fallande bopriser eller delvis skydda sig mot en värdenedgång i sitt boende?

    Den bästa exponeringen jag har kunnat finna är att gå kort i JM. Avanza t.ex. erbjuder blankning i denna aktie. JM har stort beroende av den svenska bostadsmarknaden, och Stockholm i synnerhet. En sättning i bopriserna skulle kunna drabba JM hårt med rabattering av priser, brutna bokningar samt kapitalbindning i exploateringsfastigheter och osålda lägenheter. Peab är inte riktigt lika intressant, där kommer en betydande del av intäkterna också från anläggningssidan.

    SvaraRadera
  21. http://www.bullionbaron.com/2011/03/first-home-buyers-strike-gains-more.html

    SvaraRadera
  22. Jag är herr Christopher Long, jag är bara en business man.Jag erbjuder lån till dem som behöver lån och villig för att betala mig tillbaka I erbjuder både privat och affärsmässigt lån med kapitalbas för £ 5.000 till £ 50,000 0.31 mellan 000 GB pund till individer...Om du vill ha ett lån, e-mail mig men om du inte är intresserad, du kan hjälpa mig att vidarebefordra meddelandet till någon av dina vänner som är villig att tala om honom eller henne att få ett lån kontakta mig.

    Fullständigt namn:...
    Sex:.............
    Telefon:...
    Land:...
    Kontakt adress:...
    Lån varaktighet:...
    Månadsinkomst...
    Belopp som krävs som lån:...
    Har du använt innan?...

    Du är välkommen och tack för gästfriheten
    Vänliga hälsningar
    Svara alla och vidarebefordra denna e-post: preciouslenders@gmail.com

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.