2010-07-12

TA på bostadspriser

Idag kan man läsa att en större andel hushåll nu tror på stigande bostadspriser. Andelen har ökat till 49 procent i juli, jämfört med 47 procent i juni. Allt enligt SEB:s boprisindikator.

Samtidigt kan man läsa att en mäklare i Stockholm säger att priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad fallit med 10-15 procent sedan toppen i februari. Villapriserna i Stockholmsområdet har dock inte sjunkit lika mycket.

Bostadsrätter i Stockholms innerstad får väl med tanke på de absurda prisnivåerna anses vara den mest bubbliga delen av den svenska bostadsbubblan. Att de sjunker får därför ses som en indikator på att en allmän prisnedgång kan vara påbörjad. Vi ska dock inte glömma att denna nedgång ännu inte är bekräftad av Mäklarstatistik, som visar på en nedgång på bara en procent från februari till maj vad gäller bostadsrätter i Stockholms innerstad.

Det spekuleras i att nedgången kan orsakas av det tandlösa bolånetak som Finansinspektionen slutgiltigt presenterade förra veckan, och som jag kommenterade då.

För att försöka få fler ledtrådar om vart bopriserna är på väg har jag roat mig med att göra lite teknisk analys (TA) på bostadspriserna. En av de simplaste formerna av TA är att titta på när olika glidande medelvärden korsar varandra. Bloggrannen Cornucopia beskrev nyss en liknande modell vad gäller aktiemarknaden. I mitt fall tittar jag på småhuspriser kvartalsvis, vilket är vad man får ut från Statistiska Centralbyrån (SCB). På SCB:s hemsida finns än så länge bara statistik fram till första kvartalet 2010, och kvartalsvis statistik finns bara bak till 1986. I diagrammet nedan har jag ritat in fem (röd linje) och tjugo perioders (gul linje) glidande medelvärden. Observera att jag inte tittar på inflationsjusterade priser som jag brukar, utan på de nominella priserna.
Klicka på diagrammet för att förstora det

Här ser vi att småhuspriserna gav en köpsignal i början av 1997, då fem perioders glidande medelvärde korsade tjugo perioders glidande medelvärde. Sedan dess har vi inte fått någon säljsignal.

Lite mer avancerade TA-metoder är MACD och RSI. I diagrammet nedan ser ni hur de ser ut från andra kvartalet 1994 och framåt. Beräkningsmetoderna för dessa indikatorer gör att de inte går att få fram förrän en bit in i dataserien.
Klicka på diagrammet för att förstora det

MACD gav köpsignal tredje kvartalet 1997, då MACD passerade EMA9(MACD), vilket också bekräftade den köpsignal som getts av fem och tjugo perioders glidande medelvärden. Första kvartalet 2009 gav MACD en säljsignal, då MACD bröt ned genom EMA9(MACD). Denna säljsignal får dock mest ses som en varningssignal, då den inte bekräftats av de glidande medelvärdena.

RSI var tredje och fjärde kvartalet 2007 uppe så högt som 99, vilket var en indikator om att den svenska bostadsmarknaden var nästan så överköpt som den kunde vara (maximum för RSI är per definition 100). Därefter vände RSI ned för att studsa upp igen från andra kvartalet 2009. RSI har dock inte nått upp lika högt som i slutet av 2007, vilket också bekräftar att denna sista uppgång på den svenska bostadsmarknaden inte är att lita på. Vi har alltså en så kallad divergens mellan RSI och priserna - högre priser än förra toppen, men lägre RSI.

En enkel teknisk analys av svenska småhuspriser verkar alltså indikera att vi är någonstans nära toppen på marknaden. Återstår att invänta bekräftelse från de glidande medelvärdena, men två av tre tekniska indikatorer pekar alltså mot nedgång. Jag får säkert anledning att återkomma i frågan.

Tillägg 15:13:
Den som gick på den tekniska köpsignalen och köpte sig en bostad 1997 gjorde som ni säkert alla vet en lysande affär. Jag själv hoppade på tåget lite sent och köpte min nuvarande bostadsrätt i slutet av 2001. Sedan dess har dess marknadsvärde mer än fördubblats. Nu är det ju lite svårt att tajma bostadsköp och -försäljningar, då de beror på så många andra fundamentala faktorer här i livet - jobb, studier, giftermål, barn. Därför kommer jag inte att sälja min lägenhet och ta hem vinsten. Men hade jag varit singel och inte behövt ta hänsyn till en familj, med allt vad det innebär av barnens skola, sambons jobb och sånt, så hade läget varit annorlunda.

[Läs även andra bloggares åsikter om , , , , ]

18 kommentarer:

  1. Coolt och förmodligen mitt i prick. Intresserad av ett hus i Skåne?

    SvaraRadera
  2. Skulle säga att mindre orter, typ Borlänge och Lidköping har mest problem med en bobubbla. Jag tror de flesta hellre betalar 2,8 miljoner för en villa strax utanför Sthlm, än 1,8 miljoner i Lidköping. Något som fallet är idag.

    Fallet blir hårt på landet...

    SvaraRadera
  3. Magnus Borgare2010-07-12 17:59

    Bara alliansen får sitta kvar kommer vi klara bomarknaden tillsammans !
    Ni som är bittra över att ha missat bostadståget har inget vettigt att komma med, förutom att försöka smutsa vår fina regering med massa påhittade sexskandaler. Vi är många som är emot sexköpslagen dessutom ! Bara alla vi går ihop och försvarar alliansen räcker det till en valseger !

    SvaraRadera
  4. Re: Magnus Borgare
    ???? Fruktkompott? Vet du ens vad du svarar på?

    Q

    SvaraRadera
  5. Magnus Borgare2010-07-12 18:17

    @Anonym; Ja TA på bomarknaden och att vi kommer att klara bomarknaden tillsammans om alliansen får sitta kvar och vi slipper massa bostadsnissar som missat tåget och nu vill ta varje tillfälle till att skrika bostadsbubbla.

    SvaraRadera
  6. Helt genialt flute, ser fram emot en uppföljning när det börjar röra på sig.

    SvaraRadera
  7. Missat bostadståget?

    Vill påtala att jag köpte villa just 1997. Kände inte till TA på den tiden, så det var ren tur. 18km till Göteborgs Centrum, 150m till egen badstrand, "mäklarsjöutsikt", 140 kvadratmeter. Kostade 695000:-.

    SvaraRadera
  8. Toppeninlägg!

    Sålde bostadsrätt 1991 och bodde i hyresrätt efter det. Köpte villa om 210 kvm 5 km från Göteborgs centrum 1997 för 1,3 milj. Idag värderad till drygt 5 milj. Letar nu gård på landet i Värmland för att ta hem en del vinst. Känns som ett ganska lätt sätt att få ett par miljoner över.

    SvaraRadera
  9. Bra analys, men jag tror nog att vi redan har passerat toppen, hör från allt fler håll att försäljningen av bostäder går allt trögare...

    Sen var det någon som skrev att det blir störst fall för bostäder på "landet"...vilken planet har den personen levt på senaste decennierna?

    SvaraRadera
  10. Magnus Borgare:
    Som sagt - jag har inte missat tåget, utan hoppade bara på lite sent, nämligen 2001.
    Jag börjar fundera på om det är du som missat tåget, eftersom du så blir så agiterad varje gång någon påpekar att bostadspriserna kan gå ner.

    SvaraRadera
  11. Bra analys. Bostadsmarknaden har varit en guldgruva för mig, som för många andra. Tjänade 1,5 MKr efter alla avdrag sedan 2003 och två försäljningar av Br i Sthlms innerstad. Utan någon kontantinsats!

    Det hade varit en omöjlighet för mig på börsen. Ren tur är det ändå eftersom det bara var slumpen som gjorde detta. Nu har jag tackat för kaffet och är likvid i en hyresrätt.

    SvaraRadera
  12. Tack för en bra blogg. Läser dina inlägg dagligen.
    Har själv tre barn,fru, inrotad vardag med allt vad det innebär- men valde att sälja efter att ha haft hus sedan 1997(....). Hyr nu ett hus på Helsingborgs mest fashionabla ställe-vid stranden. Ångrar inte sekund att vi sålde. Folk må tycka vi gjort något märkligt- men barnen stortrivs och allt har bara blivit till det bättre!

    SvaraRadera
  13. Varför snackar alla om 1997? Det var ju 1986 som man skulle ha köpt hus. Sedan år 2000 har guldet gått upp mycket mer i pris än husen, samtidigt som elräkningar m.m. inte har varit nådiga. Bryr man sig inte om att bo bra skulle man alltså ha sålt sitt hus år 2000 och gått "all-in" i guld.

    SvaraRadera
  14. Det är ju bara att titta på diagrammet: Från 1986 tog det fem år för huspriserna att fördubblas; från 1997 tog det nio år, och under de nio åren steg guldet mer!

    SvaraRadera
  15. @Magnus Borgare: Ja tillsammans måste vi klara det; Mäklarna, byggbolagen, politikerna alla vi tillsammans ska fixa det!Svensson måste fortsätta att köpa dyrt, ett hus ska kosta minst 5-10 årslöner annat vore ju för jävligt!

    Länge leve hög skuldsättning, heminredning och platt-tv!

    SvaraRadera
  16. Hur kan så många tycka att det här är "genialt" och "lysande"? Sune var väl ändå roligast med sitt "bra analys".

    Visst, lite kul är det, men bra analys? Tillåt mig småle...

    SvaraRadera
  17. Magnus borgar? Hur kan du vara emot sexköpslagen? Hur tänker du. ser ut som du är kvar i gammal 1800-tals värderingar. Man borde skicka dig till träningskurser så du vet hur man ska hantera personer och att man inte kan köpa andra personer.

    Man kan inte köpa kärlek eller sex. det är bara inskränkta borgar som du som lever kvar på 1800-talet och säker har massor som städar ditt slot för gratispengar som tror det. men du köper bara det fysiska inte mental för det hatar sådan borgare som dig.

    jag skäms så ordentligt mycket att läsa din kommentarer så jag vill spy så här på morgonen.

    Liza

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.